不動産の税金Q&A

Q.マイホームの売却と異なる扱いについて教えてください

A.賃貸アパート・マンションのような事業用の不動産を売却した場合も居住用不動産の売却と同じく譲渡所得に対して、分離課税で譲渡所得税・住民税が課されます。

①譲渡所得金額の計算

②税率

以上は、マイホームの取扱いと変わりありません。

③賃貸アパート・マンション売却時の注意点
以下、マイホームとは異なる扱いもありますので注意してください。

a.取得費
賃貸アパート・マンションの建物取得費は、原則確定申告上の実際の帳簿に記された残存価額になります。

b.譲渡費用
売却のために賃貸アパート・マンションの住民を立ち退かせる費用は譲渡費用となります。

c.譲渡損
賃貸アパート・マンションの譲渡損がある場合、給与等他の所得と損益通算はできません。

d.内部通算
賃貸アパート・マンションの譲渡損がある場合、同一年に、他に不動産の譲渡益があるとその譲渡益とは通算できます。

Q.賃貸アパート・マンションの買替えをした場合、受けられる特例はありますか

A.個人が、特定地域内にある事業用（※1）土地建物等を譲渡し、一定期間内に特定地域内にある土地等を取得したとき（買い換えたとき）に特例があります。一定の要件のもと、譲渡益の80%（※2）については課税されません。

※1 事業とは
一般的な事業の他に「事業に準ずるもの」を含む。「事業に準ずるもの」とは、事業といえるほどの規模（5棟10室基準を満たしている）ではない不動産の貸付等の行為で、相当の対価を得て継続的に行われるものを言います。
・相当の対価を得ている・・・受け取った賃料（対価）から減価償却費・固定資産税その他の必要経費を回収した後においてもなお相当の利益が生じているかにより判定します。
貸付等をしたときに対価を一度に受け取り、その後対価を全く受けていない場合には、継続的に対価を得ていることにはなりません。
・継続的に行われる・・・貸付の契約の効力が発生した時点において、その貸付が相当期間継続して行われることが予定されているかどうかにより判定します。

※2
一定のものは75%又は70%

特定事業用資産の買換え特例制度

1.特例を受けることができる買換えの例
①既成市街地等内（東京、大阪、名古屋などの地域）にある所有期間が10年を超える土地等を譲渡し、既成市街地等外にある土地等に買い換える場合
②過疎地域外にある土地等を譲渡し、過疎地域内にある土地等に買い換える場合
③都市機能誘導区域外にある土地等を譲渡し、都市機能誘導区域内にある資産に買い換える場合
④危険密集市街地内の土地等を譲渡して、防災街区の整備の促進に関する法律による耐火建築物等に買い換える場合
⑤所有期間10年を超える土地等を譲渡して、面積　300㎡以上の土地等へ買い換える場合（平成29年3月31日まで延長され、買換資産からは機械装置及びコンテナ用貨車は除かれます）

2.その他の買換え特例の要件
①買換えのために売却する資産（譲渡資産）と購入する資産（買換資産）は、共に事業用のものに限る
②買換資産が土地等である場合には、原則としてその土地等の面積が譲渡資産の土地等の面積の5倍以内であること
③原則として資産を譲渡した年か、その前年中、または譲渡した年の翌年中に買換資産を取得すること
④買換資産はその取得の日から1年以内に事業の用に供すること
⑤確定申告をすること

3.譲渡所得金額の計算

4.買換資産の取得価額