改正区分所有法が4月1日に施行される。決議条件が緩和されたことにより、建て替えや大規模修繕などの円滑化が見込まれる。分譲マンションに加え、投資用区分マンションも対象となっており、マンション管理会社・建物管理会社だけでなく、賃貸管理会社にも影響があるとみられる。
同改正はマンションの老朽化と居住者の高齢化の「二つの老い」が進行していることを背景とする。
物件の老朽化に伴い、修繕や建て替えの必要性が高まっている。
一方、これらを決める管理組合の集会では、決議に必要な出席者が集まらず、意思決定が困難になっていることが問題となっていた。
改正法のポイントとなるのが、決議の円滑化だ。
集会決議では従来は欠席者も含む全区分所有者の多数決により決議が行われていた。
そのため円滑な決議が阻害されていた。
そこで、建て替えなど区分所有権の処分を伴う決議を除き、出席者の過半数の賛成が得られた場合に可決できるようになった。
建て替え決議についても条件が緩和された（作表を参照）。
これらの改正により、建物の管理・再生が円滑化される見込みだ。
ただし、改正による影響については、今回取材した三者全員が異なる予想を示した。
賃貸の供給増加か
一般社団法人新しい都市環境を考える会の理事の一人でもあるメイプルリビングサービスは「今回の法改正で建て替えや建物敷地売却が増えるのではないか」と話す。
法改正後、建て替え決議を行う場合はオーナーが所在不明の場合は決議の母数から除外される。
また耐震性や火災への安全性の不足などがある場合は、多数決割合が5分の4から4分の3に引き下げられる。
建て替えが決定した際には賃貸人の契約を終了できる制度も新設された。
区分所有建物と敷地を一括して売却する建物敷地売却や建物の取り壊しも、従来は区分所有者全員の同意が必要であったが、建て替え決議と同様の条件にまで緩和された。
これに加え、建て替えの容積率や高さ制限の緩和も、特定行政庁の許可が得られた場合に緩和されることとなった。
その結果、容積率緩和に伴う建て替えの場合、従来の住戸に加え賃貸マンションの供給も進むと予測する。
一方で、大規模修繕については提案しにくくなることが推測される。
建物管理会社が関係会社に工事などを発注することで、利益相反の恐れがある。
今回の改正でこれを規制する規定が新設された。
相見積もりを取ったうえで、修繕提案をしたほうが規定に触れない可能性が高い。
賃貸管理会社がオーナーを通じて、管理組合に修繕を提案する際にも相見積もりを取り、複数の選択肢を用意したうえで、提案をした方が安全であるとみる。
「相見積もりの費用をどこが負担するかは不透明なうえ、賃貸管理会社にとっても見積もりを取る手間が増える」
敷地ごと物件売却
一般社団法人マンション建替推進協会の担当者も「今回の改正で、建物敷地売却は増えるのではないか」と話す。
同協会は老朽化したマンションの建て替えや再生を支援する団体だ。
マンションの建て替えを支援する専門資格「マンション建替士」の認定も行う。
同資格は2017年から実施され、現在全国で約230人が保有し、活動している。
建物敷地売却が増えると予想する要因は、決議要件などが緩和された以外に大きく二つある。
一つ目は建築費や労務費の高騰だ。
従来は建て替えをする物件の住戸数を増やし、増えた分を事業者に売却。
事業資金を捻出していた。
しかし建築費の高騰により、この手法では資金が足りなくなる可能性が高く、区分所有者が追加資金の負担をしなければ、建て替えは実質的に難しい。
二つ目は建て替える物件の用途が自由になるためだ。
従来、マンションを建て替える場合は区分所有権から区分所有権への変換が原則だった。
しかし建物敷地売却であれば、購入者の事業者はオフィスビルやホテルなど用途の違う建物を建てることができる。
「郊外や地方などの人口減少で住宅需要が低いエリアや地価の低いエリアであっても、介護施設などその地域の需要が見込める建物の建築が可能になった」
規約変更が容易に
日本財託は「建て替えが急に進むとは思えない。投資用物件は築年数にかかわらず、オーナーのローンが完済していない場合も多い。積立金では建て替え費用を賄えない可能性が高く、オーナーの手出しが生じてしまう。そのため、大規模修繕などで物件の維持をする方向性になるのでは」と話す。
同社は東京23区を中心に3万3238戸を管理する。
区分マンションはそのうち2万6110戸だ。
賃貸管理物件の老朽化が進んでいるため、11年ごろからオーナーの管理組合への出席率を注視し、出席を促す啓蒙活動を行ってきた。
今回の法改正を機に規約変更が円滑化されたことで、出席率向上を目指しやすくなったという。
これまで規約変更をするには、欠席者を含む4分の3の賛成票が必要であったが、過半数の定足数を満たせば、出席者の4分の3の賛成票で変更可能となった。
規約の変更により所有者本人以外にも、▲親等以内の親族の代理出席を認めるなど、組合運営への参加を促すことができる。
管理組合の総会への出席が増えれば、マンションの資産価値の維持・向上のための提案がしやすくなると見込まれる。
一方で、賃貸管理の側面では、規約変更が増えることへの懸念もある。
管理組合と賃貸管理会社では基本的に情報連携がされていない。
規約などの変更については一部オーナーからの情報に頼っているのが実情だ。
そのため、ペットの飼育の可否や喫煙に関することなど、募集要項に関わる規約が変更された際は、募集活動時に速やかに確認することが課題となる。
また、共用部の設備を拡充するなど物件価値が向上し、賃料を上げられる場合も、タイムリーに把握できず、オーナーの損失につながる可能性を危惧する。
「まずは役員を務めるオーナーを通じて規約変更をフォローすることで出席率を向上させ、管理組合が機能しやすくなることを目指す。管理不全になることを防止すれば、将来的な資産価値が維持される」と事務局長は話す。
同社では管理組合の運営サポートを行い、規約の変更や設計監理、修繕などの提案を行えるr体制を築き、監理物件の資産価値の維持・向上に向けて取り組んでいく予定だ。
事業者ごとに改正に対する今後の予測にはばらつきがあったが、施行前であることから「実際に施行されてみないとわからないことも多い」という声が上がっていた。
