【売買】福岡のオフィス2棟を取得、九州電力のファンド
九州電力グループなどの私募ファンドが2023年12月、福岡市中央区のオフィスビル2棟を取得した。
売り主は、英Savills Investment Management（サヴィルズ・インベストメント・マネジメント）だ。
ファンドには、東銀リース、九州リースサービス（本社：福岡市）のほか、九州電力のグループ会社である電気ビル（本社：福岡市）などが出資。
三菱UFJ銀行と芙蓉総合リースが融資している。
アセットマネジメントは九州電力と三菱UFJ信託銀行が手がけている。
同グループによるファンドの組成は、これが5号目となる。
取得した2棟のうち、大名センタービルは地下鉄赤坂駅から徒歩5分、新贋林町通り（しんがんりんちょうどおり）沿いに立つ。
地上8階建、延べ床面積3941㎡の規模で、2020年に竣工した。
BPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）事業を手がけるSCSKサービスウェアやクリニックなどが入居している。
天神南ビルは地下鉄天神南駅や渡辺通駅から徒歩6分、渡辺通りから枝道を170mほど入った場所に立つ。
地上8階建て、延べ床面積2793㎡の規模で、竣工は2021年。
九州電力グループの九電配送サービスなどが入居している。
両ビルとも地元不動産会社のK.ホールディングス（本社：福岡市）が開発。
2021年〜2022年にかけて、同社からサヴィルズ・インベストメント・マネジメントが取得していた。
【売買の概要】
| 名称 | 大名センタービル |
|---|---|
| 買い主 | 合同会社KOF2（九州電力グループなどのSPC） |
| 売り主 | ダイミョウ特定目的会社（サヴィルズ・インベストメント・マネジメントのSPC） |
| 所在地 | 福岡市中央区大名2-2-7（住居表示）、2-621ほか（地番） |
| 最寄り駅 | 地下鉄赤坂駅徒歩5分 |
| 面積 | 土地977.51㎡、延べ床3941.05㎡ |
| 構造 | RC造 |
| 階数 | 地上8階建て |
| 用途 | 事務所、店舗 |
| 用途地域 | 商業 |
| 容積率 | 400%（法定） |
| 竣工 | 2020年 |
| 取引時期 | 2023年12月（引渡） |
| 取引形態 | 信託受益権（受託者：三菱UFJ信託銀行） |
| 主なテナント | SCSKサービスウェア |
【売買の概要】
| 名称 | 天神南ビル |
|---|---|
| 買い主 | 合同会社KOF2（九州電力グループなどのSPC） |
| 売り主 | ダイミョウ特定目的会社（サヴィルズ・インベストメント・マネジメントのSPC） |
| 所在地 | 福岡市中央区渡辺通3-10-26（住居表示）、3-10-24（地番） |
| 最寄り駅 | 地下鉄天神南駅または渡辺通駅 各徒歩6分 |
| 面積 | 土地682.43㎡、延べ床2793.31㎡ |
| 構造 | RC造 |
| 階数 | 地上8階建て |
| 用途 | 事務所 |
| 用途地域 | 商業 |
| 容積率 | 400%（法定） |
| 竣工 | 2021年 |
| 取引時期 | 2023年12月（引渡） |
| 取引形態 | 信託受益権（受託者：三菱UFJ信託銀行） |
| 主なテナント | 九電配送サービス |
福岡エリアの住宅賃料調査（2023年第4四半期）
調査対象エリア：福岡市博多区、福岡市中央区、福岡市南区、福岡市早良区
調査期間：2018年第1四半期〜2023年第4四半期
福岡市は九州の中心都市であり、人口の増加傾向が続いている。
中央区や博多区以外に南区、早良区なども人口が増加傾向にあり、福岡市全体で人口の流入超過は当面続くものと予想される。
大型住戸の賃料変動は大きいが、直近2023年10月〜12月における70㎡帯は、本公開賃料において最高の賃料となった。
一方、その他の面積帯ではやや頭打ちの傾向が見られたが、絶対的な賃料が他の都市と比べて安いため、今後も中長期的には上昇する可能性が高い。
【最新号から】大型開発に沸く札幌、賃料3万円の大台に乗るか
オフィスの空室率は主要都市で最も低い2%台、賃料は最高値を更新。
札幌の不動産市場が沸いている。
JR札幌駅前などでは大型再開発の計画も目白押しだ。
一方、大量供給と建築費高騰の折、強気の賃料設定ができるかどうか、関係者は気をもんでいる。
日経不動産マーケット情報は札幌の不動産投資市場を取材した。
札幌の春はいまだ遠いものの、不動産市場は熱を帯びている。
近年は大型ビルの新規供給が限定的だったため、空室率は低下。
三幸エステートによると、2014年時点で8.1%だった市内オフィスビルの空室率は、直近で2.6%まで下がった。
東京都新5区の5.2%、仙台市の4.4%、名古屋市の5.1%、大阪市の3.6%、福岡市の4.7%を下回る。
賃料も上昇している。
直近では共益費込みの募集賃料が1坪あたり平均1万2665円となり、同社の統計開始以来、最高値を更新した。
需要を後押ししているのは、コールセンターや顧客企業の事務作業を請け負うBPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）関連のオフィスだ。
ビーウィズ（本社：新宿区）は2023年8月、地下鉄すすきの駅近くのアーバン札幌ビルに市内4カ所目となる拠点を開設した。
1986年竣工の同ビルは、飲食店が各フロアに入居していたが、新型コロナウイルスの感染拡大で1000坪以上のテナントが退去。
オフィスビルへコンバージョンしていた。
2023年以降に竣工したビルでは、第一生命保険が開発したD-LIFEPLACE札幌が満室で稼働した。
日経不動産マーケット情報が複数の仲介会社などへヒアリングしたところ、募集賃料は2万円台半ばと高水準。
コールセンター運営のTMJ（本社：新宿区）が3フロア、計840坪に入居するなどしている。
投資も活発になっている。
2024年2月には、道内に投資対象を絞った私募REIT、北海道リート投資法人が運用を始めた。
ニトリホールディングスなど20社が出資する。
運用会社である北海道アセットマネジメントの濱野恭義社長は「配当利回りは4%以上をめざす」と意気込む。
札幌市内では2023年以降、毎年約1万坪のオフィス新規供給が続くと見込まれる。
北海道旅客鉄道などが札幌駅前で進める北5西1・西2地区第一種市街地再開発事業や、ヨドバシホールディングスなどが同駅の南側で手がける北4西3地区第一種市街地再開発事業は、オフィス募集賃料が市内で最も高い3万円の大台に乗る可能性がある。
関係者が気をもむのは、大量の供給を消化するだけの需要が生まれるかどうかだ。
建築費の高騰も水を差す。
需要に見合った賃料とするため、工期の延期や規模を縮小して建築費を抑えようとする計画も出てきた。
日経不動産マーケット情報2024年4月号の特集では、北海道アセットマネジメントの社長が語る北海道リート投資法人の設立のねらいや、札幌市内の主な開発計画と売買の一覧表も収録した。
