【売買】福岡地所の私募REITが運用開始、天神ビジネスセンターを取得

福岡地所の子会社であるFJアセットマネジメント(本社:福岡市)は3月31日、FJプライベートリート投資法人の運用を開始する。
福岡市圏を中心に投資する総合型私募REITで、オフィスビルを70%程度、物流施設や住宅などその他のアセットを30%程度の割合で組み入れる。
投資対象の一つは、福岡市中央区天神1丁目の天神ビジネスセンターで、福岡地所から4月3日に取得する。
明治通り沿いの角地にあり、地下鉄天神駅に直結。
地上19階地下2階建て、延べ床面積5万8772㎡の規模で、2021年に竣工した。
ジャパネットホールディングスが保有する12階〜14階を除き、福岡地所が保有しており、この準共有持分26.4%が取得対象となる。
2023年12月期の想定NOIは5億7200万円、年換算NOI利回りは3.8%だ。
運用開始時の資産規模は約200億円。
今後、天神ビジネスセンターのほかにも多様なアセットに投資していく。
なお運用開始に当たり、新たに投資口1000口を発行する予定。
このうち5%に当たる50口を、オリックス不動産投資法人が5億円で取得する。
オリックス不動産投資法人は、これまで投資実績がないエリアや物件タイプに知見を持つパートナーと関係を構築し、外部成長の機会を増やすねらいだ。

【売買の概要】


天神ビジネスセンター
名称 天神ビジネスセンター
買い主 FJプライベートリート投資法人
売り主 福岡地所
所在地 福岡市中央区天神1-10-20(住居表示)、1-91ほか(地番)
最寄り駅 地下鉄天神駅直結
全体面積 土地3915.80㎡(うち537.45㎡は借地)、延べ床5万8772.95㎡
取引対象面積 土地798.96㎡(敷地権持分相当。うち109.66㎡は借地)、専有床8304.39㎡、賃貸可能床8425.08㎡(いずれも準共有持分相当)
構造 RC・S造
階数 地上19階/地下2階
用途 事務所、店舗
用途地域 商業
容積率 800%(法定)
竣工 2021年
取引時期 2023年4月(引渡)

【調査】福岡圏の物流施設で2019年以来の空室発生、JLL

■福岡圏物流施設賃貸市場@2022年第4四半期

▼空室率:1.3%(YOY+1.3ポイント、QoQ+1.3ポイント)
※2019年以来の空室発生
▼賃料:3310円(YOY+5.4%、QoQ+0.3%)
▼プロパティクロック:賃料上昇の加速フェーズ

■福岡圏物流施設売買価格@2022年第4四半期

YoY+13.9%、QoQ+0.3%

■福岡圏物流施設直接投資総額2022年

▼第4四半期:59億円(YOY+126.0%)
▼通年:59億円(YOYー6.3%)

※賃料は坪あたり月額(共益費込み)
※第4四半期は10月〜12月
※YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

【調査】東京・大阪・福岡のオフィスとも賃料下落の加速フェーズ、JLL

■Aグレードオフィスプロパティクロック@2022年第4四半期

▼東京:賃料下落の加速フェーズ ※前期と同一フェーズ
▼大阪:賃料下落の加速フェーズ ※前期と同一フェーズ
▼福岡:賃料下落の加速フェーズ ※前期と同一フェーズ

■インダストリアルプロパティクロック@2022年第4四半期

▼東京:賃料上昇の減速フェーズ
▼大阪:賃料上昇速度のピーク
▼東京:賃料上昇の加速フェーズ

■リテールプロパティクロック@2022年第4四半期

▼東京:賃料上昇の加速フェーズ

※第4四半期は10月〜12月

※日経不動産マーケット情報より引用